3 תשובות
הכל אפשרי. הכלכלה נמצאת כרגע במצב בעייתי וקשה לחזות מה ייקרה, אבל בטוח שהמצב הנוכחי של ריבית אפסית בכל העולם לא יוכל להימשך לנצח. השאלה היא רק מתי זה יקרה.
בהרחבה - הריבית כרגע אפסית וגם אם תפקידי 100,000 ש"ח בבנק הריבית אחרי שנה תהיה משהו כמו 10 ש"ח. הבורסה יחסית מדשדשת וכמעט כל המטבעות הזרים יורדים מול השקל. אגב, גם האינפלציה היתה שלילית לכן באופן אירוני מי ששם את הכסף "מתחת לבלטה" יצא בסוף ברווח, אבל בכל אופן - זה דחף את המשקיעים לחפש השקעה אלטרנטיבית וזה גרם לרכישה של עוד ועוד נדל"ן להשקעה, מה שהעלה מאוד את המחירים. הריבית האפסית גם נתנה לאנשים אפשרות לקחת משכנתאות זולות במיוחד והעלתה עוד יותר את כמות הרכישות. כרגע נראה שזה טיפה נרגע (לא יודע אם בגלל כחלון או מעצמו) ולא ברור לאיזה כיוון זה יילך אפילו בטווח הקצר.
אבל בטווח הארוך זה מתישהו אמור להתחיל לרדת. הבנק הפדרלי בארה"ב כבר התחיל בתהליך (איטי אמנם) של העלאת ריבית ומתישהו גם הריבית בארץ תעלה חזרה. דבר כזה אמור להוזיל את הנדל"ן כי הוא יאפשר חזרה לאפיקי ההשקעה המסורתיים. בנוסף גם המשכנתאות יהיו יותר יקרות ואנשים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות נדל"ן על ימין ועל שמאל.
עם זאת אני לא צופה ירידה ממש חדה כי זה גם משהו שיפגע בכלכלה - ירידה חדה תוך זמן קצר במחירי הדירות (בייחוד אם זה גם משולב בהעלאת ריבית) תביא למצב שאנשים לא יכולים להחזיר את המשכנתא (בין אם בגלל העלאת הריבית ובין אם בלי קשר) והבנק מעקל את הדירה (שהיא הערבון להלוואה) ואז מגלה שערך הדירה ירד מאוד וכל הדירה שווה פחות מהמשכנתא שיש עליה. דבר כזה יכול להיות משבר בסדר גודל ענק.
אני מצפה בסופו של דבר לירידה מתונה במחירי הדירות בשנים הקרובות אבל כמובן לא יכול להיות בטוח בשום דבר.
בהרחבה - הריבית כרגע אפסית וגם אם תפקידי 100,000 ש"ח בבנק הריבית אחרי שנה תהיה משהו כמו 10 ש"ח. הבורסה יחסית מדשדשת וכמעט כל המטבעות הזרים יורדים מול השקל. אגב, גם האינפלציה היתה שלילית לכן באופן אירוני מי ששם את הכסף "מתחת לבלטה" יצא בסוף ברווח, אבל בכל אופן - זה דחף את המשקיעים לחפש השקעה אלטרנטיבית וזה גרם לרכישה של עוד ועוד נדל"ן להשקעה, מה שהעלה מאוד את המחירים. הריבית האפסית גם נתנה לאנשים אפשרות לקחת משכנתאות זולות במיוחד והעלתה עוד יותר את כמות הרכישות. כרגע נראה שזה טיפה נרגע (לא יודע אם בגלל כחלון או מעצמו) ולא ברור לאיזה כיוון זה יילך אפילו בטווח הקצר.
אבל בטווח הארוך זה מתישהו אמור להתחיל לרדת. הבנק הפדרלי בארה"ב כבר התחיל בתהליך (איטי אמנם) של העלאת ריבית ומתישהו גם הריבית בארץ תעלה חזרה. דבר כזה אמור להוזיל את הנדל"ן כי הוא יאפשר חזרה לאפיקי ההשקעה המסורתיים. בנוסף גם המשכנתאות יהיו יותר יקרות ואנשים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות נדל"ן על ימין ועל שמאל.
עם זאת אני לא צופה ירידה ממש חדה כי זה גם משהו שיפגע בכלכלה - ירידה חדה תוך זמן קצר במחירי הדירות (בייחוד אם זה גם משולב בהעלאת ריבית) תביא למצב שאנשים לא יכולים להחזיר את המשכנתא (בין אם בגלל העלאת הריבית ובין אם בלי קשר) והבנק מעקל את הדירה (שהיא הערבון להלוואה) ואז מגלה שערך הדירה ירד מאוד וכל הדירה שווה פחות מהמשכנתא שיש עליה. דבר כזה יכול להיות משבר בסדר גודל ענק.
אני מצפה בסופו של דבר לירידה מתונה במחירי הדירות בשנים הקרובות אבל כמובן לא יכול להיות בטוח בשום דבר.
יישר כח לעונה לפניי שענה בהרחבה הפירוט ובדיוק רב.
אני רק אוסיף ואומר באופן עממי יותר. כלכלה היא מדע אבל מדע שאינו מדוייק הרבה כוחות מעורבים בשוק הכללי, ומחירי הדירות אינם אלא סעיף במשפיעים השונים על השוק.
כדי לדעת האם יש סיכוי שמחירי הדירות ירדו או לא, צריך לקחת שני מרכיבים בשיקול הדעת. מרכיב ראשון אובייקטיבי האם מחירי הדירות היום ריאליים כלומר האם יש התאמה בין מחיר הדירה למחיר ה"שוק" שלה...
בעבר דובר רבות על החשש מ"בועה" ביחס למחירי הדירות. כלומר חשש לחוסר ריאליות חוסר התאמה בין מחירי הדירות לבין מחירי השוק של הדירות.
ואכן עקב פתיחת שוק הנדל"ן בכלל והדירות בפרט לסוחרים מכל העולם, והתערבות ממשלתית קטנה מאוד בשוק הזה. מחירי הדירות קפצו מעבר למורגל בארץ קודם לכן ובמקומות ביקוש הם אפילו לא ריאליים לכיס הישראלי. (אני מנחש שדירה במגדלים בתל אביב, במרכז ירושלים, או לאורך חופי הים במרכז מקומות שהם מושכים משקיעים מכל העולם - היא לא מושגת לכיס רגיל של אדם שחי ומתפרנס במדינת ישראל אם לא זכה בירושת ענק או בפיס עצום, או בעבודה יוצאת דופן). התוצאה הייתה נדידת אוכלוסין לפרפריה הביקוש בפרפריה גדל ומחירי הדירות ההמירו גם שם. הממשלה מנסה להפשיר שם קרקעות ולדאוג שלפחות שם המחירים יהפכו ריאליים אבל קצב הבניה שם שאיננו ממשלתי אלא פרטי עדיין לא משביע רצון. וגם השינויים הללו מקשים על ההשתכרות כי אין גישה נוחה מהפרפריה עדיין למרכז, ואין מספיק מקומות עבודה בפרפריה - תוצאה מזה היא ירידה מהארץ.
הבועה הזו אגב היא לא לא ריאלית היא מאוד ריאלית בהתחשב בהיצע וביקוש הממשלה מנסה בדרכה מבלי להתערב בשוק הדיור להגדיל עיצה על ידי תוכניות למיניהם יש אפילו ניסיון על ידי מיסים לצמצם מעורבות של כוחות זרים בשוק הדיור אבל ההשפעה הזו מכל מיני סיבות קטנה על מחירי הדירות בעיקר בגלל שלממשלה אין רצון לפגוע קשות מידי בשוק הזה שנחשב שוק מכניס ומפרנס למדינה ולרבים מאזרחיה.
אבל לא רק מלחמת הכוחות המסחריים הפנימיים משפיעה על השוק, גם אירועים חיצוניים מצב בטחוני, עליה מחו"ל, ומשקיעים. כל אלה אינם צפויים לגמרי והם גורמים משתנים, בתקופה האחרונה אנחנו רואים מיתון מסויים בקצב עלית מחירי הדירות. אבל אנחנו רחוקים מירידה במחירים. להיפך סימנים עשויים להראות שהמחירים אפילו לא הגיעו לקצה גבולם. משקיעים רבים מתענינים במדינת ישראל, ומחירי הדירות כאן וגובה המס עדיין לא מרחיקים אותם מכאן מידי מחירי דירות במדינות אחרות בעולם במרכזי ביקוש גבוהים יותר כך שהמחירים בהחלט ריאליים מבחינתם. וגם מבחינת האלפיון העליון לא מוצא השוק המקומי, כך שהסיכוי לירידת מחירים במרכזי ביקוש נמוכה מאוד עד לא ריאלית (גם הבנייה שם נעשית במשורה והתופעה היא יותר הרחבה של ה"מרכז" כלומר של איזורי הביקוש ולא של הגדלת היצע.
מתוך כך גובר הלחץ על הפרפריה ובניית רכבות ודרכי תחבורה כמו גם תעשיה מגבירה את הביקוש שם ושומרת על רף מחירים גבוה.
לא נראה באופק שום מגמה של שינוי אמיתי ביחס לזה, כך שלא צפויה ירידת מחירים דרסטית בדיור. עלינו לצפות ולהתפלל לשמירת מגמת ייצוב המחירים. ולקוות שהממשלה תמצא דרכים סוציאליות לעזור ולהתערב לטובת חסרי הדיור שלפחות ימצאו דרך להתגורר כאן.
אם כי יש לזכור בעולם מאוד מקובל לחיות בשכירות ולא להיות בעלי בית. גם בארץ מחקרים מוכיחים שחיים בשכירות חסכוניים יותר, ויעילים יותר. אז אולי מוטב להתרגל ששכירות היא הוצאה קבועה.
וזה היה על רגל אחת ובקצה המזלג שיעור בכלכלת נדל"ן.
בהצלחה.
אני רק אוסיף ואומר באופן עממי יותר. כלכלה היא מדע אבל מדע שאינו מדוייק הרבה כוחות מעורבים בשוק הכללי, ומחירי הדירות אינם אלא סעיף במשפיעים השונים על השוק.
כדי לדעת האם יש סיכוי שמחירי הדירות ירדו או לא, צריך לקחת שני מרכיבים בשיקול הדעת. מרכיב ראשון אובייקטיבי האם מחירי הדירות היום ריאליים כלומר האם יש התאמה בין מחיר הדירה למחיר ה"שוק" שלה...
בעבר דובר רבות על החשש מ"בועה" ביחס למחירי הדירות. כלומר חשש לחוסר ריאליות חוסר התאמה בין מחירי הדירות לבין מחירי השוק של הדירות.
ואכן עקב פתיחת שוק הנדל"ן בכלל והדירות בפרט לסוחרים מכל העולם, והתערבות ממשלתית קטנה מאוד בשוק הזה. מחירי הדירות קפצו מעבר למורגל בארץ קודם לכן ובמקומות ביקוש הם אפילו לא ריאליים לכיס הישראלי. (אני מנחש שדירה במגדלים בתל אביב, במרכז ירושלים, או לאורך חופי הים במרכז מקומות שהם מושכים משקיעים מכל העולם - היא לא מושגת לכיס רגיל של אדם שחי ומתפרנס במדינת ישראל אם לא זכה בירושת ענק או בפיס עצום, או בעבודה יוצאת דופן). התוצאה הייתה נדידת אוכלוסין לפרפריה הביקוש בפרפריה גדל ומחירי הדירות ההמירו גם שם. הממשלה מנסה להפשיר שם קרקעות ולדאוג שלפחות שם המחירים יהפכו ריאליים אבל קצב הבניה שם שאיננו ממשלתי אלא פרטי עדיין לא משביע רצון. וגם השינויים הללו מקשים על ההשתכרות כי אין גישה נוחה מהפרפריה עדיין למרכז, ואין מספיק מקומות עבודה בפרפריה - תוצאה מזה היא ירידה מהארץ.
הבועה הזו אגב היא לא לא ריאלית היא מאוד ריאלית בהתחשב בהיצע וביקוש הממשלה מנסה בדרכה מבלי להתערב בשוק הדיור להגדיל עיצה על ידי תוכניות למיניהם יש אפילו ניסיון על ידי מיסים לצמצם מעורבות של כוחות זרים בשוק הדיור אבל ההשפעה הזו מכל מיני סיבות קטנה על מחירי הדירות בעיקר בגלל שלממשלה אין רצון לפגוע קשות מידי בשוק הזה שנחשב שוק מכניס ומפרנס למדינה ולרבים מאזרחיה.
אבל לא רק מלחמת הכוחות המסחריים הפנימיים משפיעה על השוק, גם אירועים חיצוניים מצב בטחוני, עליה מחו"ל, ומשקיעים. כל אלה אינם צפויים לגמרי והם גורמים משתנים, בתקופה האחרונה אנחנו רואים מיתון מסויים בקצב עלית מחירי הדירות. אבל אנחנו רחוקים מירידה במחירים. להיפך סימנים עשויים להראות שהמחירים אפילו לא הגיעו לקצה גבולם. משקיעים רבים מתענינים במדינת ישראל, ומחירי הדירות כאן וגובה המס עדיין לא מרחיקים אותם מכאן מידי מחירי דירות במדינות אחרות בעולם במרכזי ביקוש גבוהים יותר כך שהמחירים בהחלט ריאליים מבחינתם. וגם מבחינת האלפיון העליון לא מוצא השוק המקומי, כך שהסיכוי לירידת מחירים במרכזי ביקוש נמוכה מאוד עד לא ריאלית (גם הבנייה שם נעשית במשורה והתופעה היא יותר הרחבה של ה"מרכז" כלומר של איזורי הביקוש ולא של הגדלת היצע.
מתוך כך גובר הלחץ על הפרפריה ובניית רכבות ודרכי תחבורה כמו גם תעשיה מגבירה את הביקוש שם ושומרת על רף מחירים גבוה.
לא נראה באופק שום מגמה של שינוי אמיתי ביחס לזה, כך שלא צפויה ירידת מחירים דרסטית בדיור. עלינו לצפות ולהתפלל לשמירת מגמת ייצוב המחירים. ולקוות שהממשלה תמצא דרכים סוציאליות לעזור ולהתערב לטובת חסרי הדיור שלפחות ימצאו דרך להתגורר כאן.
אם כי יש לזכור בעולם מאוד מקובל לחיות בשכירות ולא להיות בעלי בית. גם בארץ מחקרים מוכיחים שחיים בשכירות חסכוניים יותר, ויעילים יותר. אז אולי מוטב להתרגל ששכירות היא הוצאה קבועה.
וזה היה על רגל אחת ובקצה המזלג שיעור בכלכלת נדל"ן.
בהצלחה.
לא. הביקוש עולה משנה לשנה, ההיצע יורד.
אי אפשר לבנות כל כך הרבה בתים... האוכלוסיה מתרבה בקצב מטורף.
אי אפשר לבנות כל כך הרבה בתים... האוכלוסיה מתרבה בקצב מטורף.